L’Association pour la Sauvegarde des Sites de La Croix Valmer a déposé ses observations lors de l’Enquête Publique sur la procédure de Modification de PLU engagée par la Commune de La Croix Valmer.
Après avoir pris connaissance du Rapport du Commissaire Enquêteur en date du 15 avril 2009, elle constate que, sur plusieurs points importants, le Rapport nous semble ne pas répondre aux observations présentées.
Objet de la procédure de Modification.
L’Association a relevé que la Commune n’a pas pris en compte dans la procédure de Modification les quatre points qui avaient fait l’objet de Recours gracieux, lesquels avaient pour objet la mise en compatibilité du Règlement et des documents graphiques au regard du Diagnostic, du PADD et des Orientations. Seuls ces documents étant opposables aux tiers, il parait indispensable que la Commune prenne en compte les points soulevés dès la première procédure engagée, suivant la nature des rectifications, par Modification ou par Révision.
Le Rapport est muet sur la nécessité pour la Commune de se conformer à la loi du 20 décembre 2007: « L’autorité administrative est tenue, d’office ou à la demande d’une personne intéressée, d’abroger expressément tout règlement illégal ou sans objet, que cette situation existe depuis la publication du règlement ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures à cette date. »
L’Association a fait l’observation que ces ajustements nécessaires entrent dans le domaine de la procédure de Modification. Ils se référent directement au PADD et aux orientations du PLU, pour une traduction correcte dans les « documents opposables ».
Le Rapport est également muet sur l’appréciation de la compatibilité de ces rectifications avec le champ d’application de la procédure de Modification, ou s’il aurait été nécessaire de procéder à une révision partielle pour satisfaire aux prescriptions de la loi du 20 décembre 2007.
Vice de forme : défaut d’information.
L’Association a relevé de nombreuses déficiences par défaut d’information du Public et, lors de la réunion de la Commission extra municipale, par défaut de communication du projet de Modification et par défaut de mention, au cours de la réunion, de certaines des modifications proposées. Elle a également relevé que certaines modifications ne sont pas mentionnées dans le « rapport de présentation ».
Le Rapport ne répond pas à ces observations qui sont de nature à constituer autant de causes de vice de forme.
Para hôtellerie
L’Association a relevé que la suppression de l’interdiction de la para hôtellerie dans les zones d’habitat résidentiel du PLU, sur plus de 600 hectares, porterait une atteinte grave à la vocation de ces zones et à l’équilibre général du PLU.
– Les raisons et la portée de la modification proposée ne sont pas précisées.
– La référence à l’article R 123-9 n’est pas recevable. Cet article ouvre la possibilité de fixer des règles différentes au sein d’une même zonage, suivant la destination des constructions.
Entrent notamment dans ce champ d’application la possibilité de majoration de Cos pour les logements locatifs à normes sociales ou pour compenser des normes qualitatives HQE …
Les dispositions évoquées sont sans rapport avec l’article 1 qui définit l’objet et le caractère de la zone, destinée à l’habitat résidentiel, non compatibles avec une activité commerciale de para hôtellerie.
– Le projet de Modification ne présente pas la mise à jour de la « capacité d’accueil théorique » du PLU, en conséquence des dispositions proposées.
Le calcul de cet élément clé de la loi Littoral a été développé dans le Rapport de Présentation du PLU en page 108. Ce calcul tient compte des constructions réalisées, ainsi que des constructions rendues possibles par le Règlement de zone. C’est l’application directe de la loi Littoral, suivant la méthode mise au point par l’Administration, également reprise dans le Scot. Le calcul présenté par l’Association est l’application stricte de cette procédure d’évaluation de la « capacité d’accueil théorique ». Le rapport critique de façon péremptoire ce calcul, et n’en propose pas d’autre.
– Le Rapport semble méconnaître les dispositions de la loi Littoral :
– La réponse omet également de constater l’absence des études qui auraient dû accompagner ce projet de modification, pour en déterminer les incidences sur les Paysages et sur la « capacité d’accueil théorique ».
– Le Rapport ne tient compte, ni de la détérioration progressive des équilibres actuels, ni de la pratique, bien connue des agents immobiliers et des architectes, de la démolition ou de la rénovation lourde de constructions modestes qui pèsent peu au regard du coût des terrains.
Emprise au sol
L’Association a relevé la suppression pure et simple de l’article 9 dans les règlements de zone. Elle a souligné l’objet spécifique de l’article 9 et de l’article 13. Les difficultés d’application évoquées ne sauraient justifier la suppression de l’article 9.
Le Rapport n’apporte pas de réponse à la question.
Décaissement des terrains : Le Rapport entérine les explications de la Commune: « le décaissement est moins important pour les constructions de plus de un niveau afin d’inciter les concepteurs à décaler les niveaux et demi niveaux selon la pente du terrain pour mieux s’y intégrer ». Ainsi peuvent être organisés des ensembles, avec une accumulation de plusieurs niveaux. Cette approche omet de prendre en considération l’incidence sur le Volet Paysager, par la projection frontale des étages ainsi superposés. Cet aspect du volet paysager revêt une importance particulière dans les pentes collinaires ondulantes des zones d’habitat résidentiel, vues de la mer, ainsi que des différents points de vue d’un versant vers les autres versants.
L’Association relève que son interrogation est confirmée par l’observation de l’Architecte des Bâtiments de France, dont la demande n’est pas prise en compte au motif de présentation tardive.
Végétation Méditerranéenne
L’Association a relevé la disparition de la référence à la végétation méditerranéenne par simple suppression dans le texte des articles 13, sans aucune mention dans le rapport de présentation ou devant la Commission extra municipale.
Le Rapport préconise le rétablissement de la rédaction du PLU.
