PLU : Observations sur le Rapport d’Enquête Publique

 

L’Association pour la Sauvegarde des Sites de La Croix Valmer a déposé ses observations lors de l’Enquête Publique sur la procédure de Modification de PLU engagée par la Commune de La Croix Valmer.

Après avoir pris connaissance du Rapport du Commissaire Enquêteur en date du 15 avril 2009, elle constate que, sur plusieurs points importants, le Rapport nous semble ne pas répondre aux observations présentées.

Objet de la procédure de Modification.

L’Association a relevé que la Commune n’a pas pris en compte dans la procédure de Modification les quatre points qui avaient fait l’objet de Recours gracieux, lesquels avaient pour objet la mise en compatibilité du Règlement et des documents graphiques au regard du Diagnostic, du PADD et des Orientations. Seuls ces documents étant opposables aux tiers, il parait indispensable que la Commune prenne en compte les points soulevés dès la première procédure engagée, suivant la nature des rectifications, par Modification ou par Révision.

Le Rapport est muet sur la nécessité pour la Commune de se conformer à la loi du 20 décembre 2007: « L’autorité administrative est tenue, d’office ou à la demande d’une personne intéressée, d’abroger expressément tout règlement illégal ou sans objet, que cette situation existe depuis la publication du règlement ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures à cette date. »

L’Association a fait l’observation que ces ajustements nécessaires entrent dans le domaine de la procédure de Modification. Ils se référent directement au PADD et aux orientations du PLU, pour une traduction correcte dans les « documents opposables ».

Le Rapport est également muet sur l’appréciation de la compatibilité de ces rectifications avec le champ d’application de la procédure de Modification, ou s’il aurait été nécessaire de procéder à une révision partielle pour satisfaire aux prescriptions de la loi du 20 décembre 2007.

Vice de forme : défaut d’information.

L’Association a relevé de nombreuses déficiences par défaut d’information du Public et, lors de la réunion de la Commission extra municipale, par défaut de communication du projet de Modification et par défaut de mention, au cours de la réunion, de certaines des modifications proposées. Elle a également relevé que certaines modifications ne sont pas mentionnées dans le « rapport de présentation ».

Le Rapport ne répond pas à ces observations qui sont de nature à constituer autant de causes de vice de forme.

Para hôtellerie

L’Association a relevé que la suppression de l’interdiction de la para hôtellerie dans les zones d’habitat résidentiel du PLU, sur plus de 600 hectares, porterait une atteinte grave à la vocation de ces zones et à l’équilibre général du PLU.

Les raisons et la portée de la modification proposée ne sont pas précisées.

La référence à l’article R 123-9 n’est pas recevable. Cet article ouvre la possibilité de fixer des règles différentes au sein d’une même zonage, suivant la destination des constructions.

Entrent notamment dans ce champ d’application la possibilité de majoration de Cos pour les logements locatifs à normes sociales ou pour compenser des normes qualitatives HQE …

Les dispositions évoquées sont sans rapport avec l’article 1 qui définit l’objet et le caractère de la zone, destinée à l’habitat résidentiel, non compatibles avec une activité commerciale de para hôtellerie.

– Le projet de Modification ne présente pas la mise à jour de la « capacité d’accueil théorique » du PLU, en conséquence des dispositions proposées.

Le calcul de cet élément clé de la loi Littoral a été développé dans le Rapport de Présentation du PLU en page 108. Ce calcul tient compte des constructions réalisées, ainsi que des constructions rendues possibles par le Règlement de zone. C’est l’application directe de la loi Littoral, suivant la méthode mise au point par l’Administration, également reprise dans le Scot. Le calcul présenté par l’Association est l’application stricte de cette procédure d’évaluation de la « capacité d’accueil théorique ». Le rapport critique de façon péremptoire ce calcul, et n’en propose pas d’autre.

– Le Rapport semble méconnaître les dispositions de la loi Littoral :

La réponse omet également de constater l’absence des études qui auraient dû accompagner ce projet de modification, pour en déterminer les incidences sur les Paysages et sur la « capacité d’accueil théorique ».

Le Rapport ne tient compte, ni de la détérioration progressive des équilibres actuels, ni de la pratique, bien connue des agents immobiliers et des architectes, de la démolition ou de la rénovation lourde de constructions modestes qui pèsent peu au regard du coût des terrains.

Emprise au sol

L’Association a relevé la suppression pure et simple de l’article 9 dans les règlements de zone. Elle a souligné l’objet spécifique de l’article 9 et de l’article 13. Les difficultés d’application évoquées ne sauraient justifier la suppression de l’article 9.

Le Rapport n’apporte pas de réponse à la question.

Décaissement des terrains : Le Rapport entérine les explications de la Commune: « le décaissement est moins important pour les constructions de plus de un niveau afin d’inciter les concepteurs à décaler les niveaux et demi niveaux selon la pente du terrain pour mieux s’y intégrer ». Ainsi peuvent être organisés des ensembles, avec une accumulation de plusieurs niveaux. Cette approche omet de prendre en considération l’incidence sur le Volet Paysager, par la projection frontale des étages ainsi superposés. Cet aspect du volet paysager revêt une importance particulière dans les pentes collinaires ondulantes des zones d’habitat résidentiel, vues de la mer, ainsi que des différents points de vue d’un versant vers les autres versants.

L’Association relève que son interrogation est confirmée par l’observation de l’Architecte des Bâtiments de France, dont la demande n’est pas prise en compte au motif de présentation tardive.

Végétation Méditerranéenne

L’Association a relevé la disparition de la référence à la végétation méditerranéenne par simple suppression dans le texte des articles 13, sans aucune mention dans le rapport de présentation ou devant la Commission extra municipale.

Le Rapport préconise le rétablissement de la rédaction du PLU.

Pardigon : « Une acquisition emblématique »

Nous ne pouvions pas conclure cet historique sans mentionner la Fiche Ministérielle émise par le Ministre de l’Environnement Jean-Louis Borloo, à la suite de sa visite sur le site en 2008.

 

«  Une acquisition emblématique : Pardigon (Var) »

« Vaste amphithéâtre reliant le massif des Maures à la mer, le site de Pardigon, d’une superficie de 90 hectares, constitue un espace naturel remarquable du littoral, bordé d’une grande plage de sable fin qui a accueilli le 15 août 1944 le débarquement de Provence. »

« Cette ancienne propriété agricole, sur laquelle subsistent des vestiges de villas gallo-romaines, fait depuis trente ans l’objet d’importants projets immobiliers, vivement contestés par les défenseurs du littoral et de l’environnement. »

« Un premier projet, comprenant un golf et 85.000 mètres carrés de surfaces construites, a été annulé par la juridiction administrative au début des années 1990 sur recours des associations locales de protection de l’environnement. Un deuxième projet, réduit à 35.000 m² de SHON, a également été annulé par le Conseil d’Etat le 10 décembre 2001 qui a estimé que «le site de Pardigon couvre un site remarquable au sens de l’article L.146-6 du Code de l’Urbanisme, caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral varois». A ce titre, le site de Pardigon est devenu définitivement inconstructible. »

« Il appartenait dès lors au Conservatoire du littoral de se préoccuper de la protection, de la réhabilitation et de la gestion durable de cet espace littoral dégradé et très fréquenté. »

« Après six années de tractations et de négociations, le site de Pardigon est en passe d’être sauvé : avec le concours de la SAFER intervenant à la demande du préfet du Var, les terrains de Pardigon vont être acquis dans les prochains jours par l’Etablissement public Foncier Régional pour le compte du Conservatoire du littoral. »

« Un Comité de pilotage sera constitué dans les prochaines semaines par le Conservatoire pour élaborer, en concertation avec les élus, les associations et les services de l’Etat concernés, un schéma d’ensemble pour la protection, la réhabilitation, la mise en valeur et la gestion de ce site remarquable. Les orientations sont les suivantes :

  • restaurer le patrimoine naturel, en reconstituant le cordon dunaire, en remettant en culture la vigne et en protégeant les espèces sensibles, pour diversifier le milieu 
  • créer un circuit pédestre et cyclable au sein du site, afin de sensibiliser le public à l’environnement qui l’entoure et de favoriser les modes de déplacement doux tel que le vélo ;
  • créer un parcours de promenade autour du patrimoine culturel du site. »

« Ce projet d’ensemble sera soumis à l’avis de la population par enquête publique, ainsi qu’à l’approbation de la commission des sites avant rétrocession des terrains au Conservatoire du littoral (espaces naturels, vestiges archéologiques, forêts) et aux collectivités locales (voiries, parkings, bâtiments…). »

 « Cette opération exemplaire témoigne de l’engagement du Conservatoire du littoral pour mener, en concertation avec les services de l’Etat, les collectivités et les associations, une action déterminée pour la sauvegarde des rivages naturels littoraux. »

 « En effet, le Conservatoire du littoral protège aujourd’hui définitivement 113.000 hectares, 1.000 kilomètres de rivages, répartis sur plus de 800 sites naturels. »

La renaissance du Domaine de La Croix

Domaine de la Croix :

Dans les années 60, plusieurs secteurs ne sont plus cultivés, notamment autour de la ferme de Pardigon. D’autres terrains, exploités en vigne ou en bois, sont cédés pour la réalisation des premiers lotissements de la Villa Normande et de la Pinède.

Dés 1971, dans le rapport moral à l’Assemblée Générale, le Président signale qu’il a pris vigoureusement position au nom de l’Association auprès de la Mairie contre un projet de lotir les vignes situées dans la plaine entre la “villa Normande” et le village.

En 1982, l’Association fait partie du groupe de travail en Mairie pour la préparation du Plan d’Occupation des Sols (POS). Elle insiste pour que soit garantie la protection du vignoble et de la zone boisée du Vergeron.

En 1986, la loi Littoral renforce la protection des zones agricoles, notamment dans les espaces proches du rivage. La cartographie établie par l’Administration mentionne trois “coupures d’urbanisation”, à Pardigon, à Tabarin et au Vallon Valmer.

Le POS de 1997 supprime la zone NA située dans l’espace boisé du Vergeron au-dessus des vignes de Tabarin et la reclasse en zone naturelle ND inconstructible.

En 2001, la faillite de la société d’exploitation du Domaine de La Croix fait peser de sérieuses menaces sur l’avenir des domaines de La Croix et de la Bastide Blanche. Nonobstant le coût du foncier, l’acquéreur devra engager des capitaux très importants pour rénover totalement un vignoble qui avait perdu progressivement ses qualités viticoles.

Quels étaient alors les enjeux ? Fallait il soutenir une solution “professionnelle”, en favorisant l’installation de jeunes viticulteurs sur des exploitations de 15 à 20 Ha ?

L’expérience rapporte qu’en maints endroits, le morcellement des exploitations a conduit à des opérations immobilières, commençant par la construction d’un bâtiment d’exploitation avec un logement d’exploitant, puis à la sous traitance de la culture de la vigne, avec transformation des bâtiments agricoles devenus inutiles en extension de l’habitation non professionnelle. Devant les difficultés économiques, la vigne est à l’abandon, pour être remplacée par un grand parc. C’est un cycle de 10 à 20 ans.

Au cas particulier, le danger était d’autant plus important que les vignes étaient dans un très mauvais état et nécessitaient de lourds investissements pour leur régénération.

Fallait il souhaiter une intervention du Conservatoire du Littoral, pour mettre définitivement ces terrains à l’abri de toutes tentations ultérieures ? Cette démarche recevait à priori un écho favorable, sans pour autant se cacher plusieurs difficultés: Le Conservatoire a des moyens pour acquérir le foncier ; il n’en a pas pour investir dans la gestion, qui est confiée à un exploitant.

Domaine de La Croix, route du Tabarin

 

Au cas particulier, les chiffres sont impressionnants :

  • Le Domaine a été vendu 65 Millions de Francs, soit 20 Millions de FF de plus que l’offre présentée par un montage organisé par le Conservatoire.
  • Les investissements nécessaires à la renaissance du Domaine nécessiteront un apport supplémentaire de 50 à 60 Millions de Francs prévus par l’acquéreur.
  • Le Conservatoire entendait limiter son intervention au seul Domaine de la Bastide Blanche (55 Ha dont 14 Ha de vigne). Le montage présenté prévoyait l’achat du Domaine de La Croix (172 Ha, dont 82 Ha de vigne), par un investisseur privé, donnés à bail à un groupement de professionnels qui devait financer les investissements par emprunt.
  • La protection du Domaine de la Bastide Blanche comportait deux garanties très fortes: Il est en « site classé » qui s’étend sur une partie importante du Cap Lardier. La zone agricole est classée en protection agricole renforcée NC a.
  • La protection du Domaine de La Croix était plus fragile, inscrite seulement en « site inscrit ». C’était cette partie qui devait être acquise par un investisseur privé, non professionnel.

L’Association a conduit une longue et confiante réflexion avec les organisations professionnelles. Elle a pris position en faveur de solutions qui garantissent la renaissance et la pérennité de la vigne sur ces domaines et qui en évitent tant la dissociation entre la propriété des terrains et l’exploitation que le morcellement. .

Finalement, le groupe Bolloré a racheté l’ensemble des deux domaines, vignes et bois, en s’engageant à créer un domaine viticole de haut niveau, en AOC Côte de Provence, qui soutienne sa qualification parmi les cinq “Crus Classés” en vin de Provence

L’opinion recueillie auprès des viticulteurs voisins est que le programme de renaissance du vignoble est conduit avec beaucoup de professionnalisme.

L’Association est attentive au bon déroulement de ce programme de rénovation et à la nécessaire réorganisation des bâtiments d’exploitation. Il lui appartiendra de veiller à ce que cette rénovation s’intègre dans les sites et paysages et respecte les prescriptions du POS et de la loi Littoral, notamment en ce qui concerne le lien direct des logements avec la nécessité de l’exploitation.

A moyen et long terme, elle devra être vigilante pour éviter toute dérive qui menacerait le caractère agricole ou boisé de ces terrains par des opérations de spéculation foncière.

Cap Lardier : Réflexions et propositions pour le Conservatoire du Littoral

Le Premier Ministre a confié à Monsieur Le Pensec une mission auprès de la Ministre de l’aménagement du territoire et de l’environnement, en vue d’un rapport sur le Conservatoire du Littoral, pour en prévoir les évolutions souhaitables compte tenu de l’expérience des années écoulées et des évolutions de ses missions.

Un Rapport devra être présenté pour le 1er Juin 2001.

Monsieur Le Pensec a souhaité recevoir des avis et suggestions de la part des partenaires du Conservatoire, avant le 15 avril 2001.

Le 3 avril 2001 l’avis de l’Association pour la Sauvegarde des Sites de La Croix Valmer a été sollicité par le Conservatoire du Littoral, compte tenu d’une longue expérience commune depuis 1970.

C’est dans l’esprit de cette longue et confiante coopération avec le Conservatoire du Littoral que le Conseil de l’Association pour la Sauvegarde des Sites de La Croix Valmer répond à cette requête et présente quelques suggestions concernant l’avenir du Conservatoire.

Questions posées par l’enquête :

  1. La mission et le rôle du Conservatoire ; la nécessité de réduire l’équivoque de ses rapports avec le Public et avec les Collectivités locales.
  2. L’ ouverture de son activité à l’acquisition du foncier agricole ou sylvicole :
  3. Est-il opportun d’étendre sa mission à l’aménagement et à la gestion des sites ?
  • les relations avec les milieux agricoles et la SAFER
  • l’ insuffisance des modalités d’intervention et de préemption
  • la recherche de dynamiques financières nouvelles
  • cette démarche peut-elle être étendue aux terrains sylvicoles ?

4. L’ inaliénabilité des terrains acquis par le Conservatoire.

1 – Mission et rôle du Conservatoire du Littoral

L’Association a apporté en 1997 une contribution à la réflexion sur le programme d’aménagement du Domaine du Cap Lardier, sous la forme de la note jointe en annexe.

Cette contribution contient l’essentiel des observations et propositions qui pourraient être présentées aujourd’hui concernant le rôle du Conservatoire pour la protection de sites naturels littoraux et leur conservation pour les générations futures.

L’Association y relève les difficultés relationnelles du Conservatoire avec le public. Elle propose des orientations pour créer une dynamique qui associe pleinement les citoyens aux actions engagées.

Extraits de l’ étude de 1997 :

LES ENJEUX ET LES OBJECTIFS

L’acquisition de ce domaine par le Conservatoire du Littoral garantit sa pérennité territoriale en le mettant définitivement à l‘ abri des convoitises des aménageurs.

Il s’agit, maintenant, d’organiser la pérennité du site et de ses richesses faunistiques et floristiques par un plan de gestion profondément respectueux de la vocation de ce site exceptionnel, composé d’un ensemble de roches et de terrains, de plantes et de faune qui sont en totale osmose avec les milieux marins qui l’ entourent de toutes parts, à la limite des zones d’influence des vents et des courants. Par vocation statutaire, le Conservatoire du Littoral doit également organiser l’ouverture au Public des sites et domaines qu’il a acquis. Il en résulte d’inévitables contradictions entre ces deux vocations.

 Pour l’ ensemble du Domaine, l’étude retient un objectif de qualité et d’authenticité de la nature, de la végétation et des sites, en organisant des accès faciles aux amoureux de la nature, des sites, de la flore et de la faune. L’ Association partage cette approche de la vocation du Domaine.

1 – L’Association souligne l’importance d’organiser une gestion globale de la terre, du rivage et de la mer. Le rivage n’ est pas une frontière. Il doit devenir un lien.

La gestion, la sécurité et la police de ces différents lieux dépendent, à un titre ou à un autre, de la responsabilité de la Commune. L’Association souhaite qu’une réflexion approfondie soit engagée à ce sujet.

C’est dans cet esprit que la Municipalité de La Croix Valmer a pris l’ engagement de ne prévoir aucune concession de plage au droit des terrains du Domaine du Cap Lardier.

 2 – Cette action permanente et volontariste pour mettre en valeur la nature et la faire apprécier par l’ homme, constitue la vocation même du Domaine. Cette vocation est incompatible avec toute évolution qui tendrait à transformer progressivement le Domaine en un parc public aménagé, avec centre d’animation sportive et/ou culturelle, garderie d’enfants ou espace de casse-croûte et de détente pour les usagers de la plage.

3 – La qualité de l’ environnement est l’affaire de tous.

L’Association propose que tout soit fait pour dégager une prise de conscience collective, en appliquant des modes de gestion volontaristes, sur le principe de la “confiance obligée”.

Avec quatre années de recul, ces analyses et ces propositions conservent toute leur pertinence.

Les relations avec les visiteurs.

L’expérience confirme que le Public a des difficultés à bien appréhender la vocation et le rôle du Conservatoire du Littoral.

Il ne retient que l’aspect qui l’intéresse directement, celui de l’ouverture de ses sites à l’accueil du public et il occulte souvent sa mission fondamentale pour les générations futures, de protection et de conservation de sites du littoral dans leur état naturel.

Le terme de “visiteur” semble devoir être retenu, de préférence à celui de “public”.

Le visiteur doit spontanément se sentir un familier, en ayant conscience que le site est placé sous sa protection.

 L’expérience du Domaine du Cap Lardier confirme que la protection des sites passe d’abord par une relation de confiance et de connivence entre les personnes qui fréquentent les sites et les gestionnaires des sites.

C’est ainsi que le Comité de gestion a retenu la proposition de l’Association pour que les poubelles soient supprimées sur le Domaine. Le résultat est totalement positif : un domaine propre, des visiteurs responsabilisés et des économies de plus de 130.000 Francs par an.

Cette expérience a été reprise par le Parc National de Port Cros pour ses propres sites, avec le même succès.

L’attention réciproque des gestionnaires aux visiteurs et des visiteurs aux sites est la clef du dilemme : conservation des sites et ouverture au public. Il est essentiel que les visiteurs aient pleine conscience que les sites sont placés sous leur protection.

Et il est également essentiel que les gestionnaires créent les conditions nécessaires pour que cette prise de conscience devienne spontanée et qu’ils incluent dans leur gestion une part importante consacrée à la relation avec les visiteurs, sous la forme d’une constante information, d’une surveillance attentive, bien qu’amicale, ainsi que d’intervention immédiate pour remettre en parfait état un site qui aurait subi quelque dégradation.

Dans cette relation, les chasseurs ont une place et un rôle spécifique à tenir, en participant à la surveillance des sites et au maintien de l’équilibre faunistique.

La Création d’une Mini Réserve. L’ enjeu des années prochaines est de placer les visiteurs dans des conditions qui les conduisent à s’imprégner des sites, des formes, des couleurs et des senteurs de la végétation, au sein d’un ensemble qui aura su garder une grande authenticité de flore et de faune méditerranéenne, dans la qualité et dans l’équilibre des espèces végétales et animales.

Tel est, notamment l’objet de notre proposition de développer avec les enfants des écoles la mise en place d’une Mini Réserve, en suivant l’exemple d’expériences réussies.

Il s’agit de mettre à la disposition d’un groupe d’enfants, encadrés par les gestionnaires du Parc et par leur milieu scolaire, une zone actuellement abandonnée pour leur permettre de mieux approcher la nature et les plantes et de faire profiter l’ensemble de leurs camarades de leurs découvertes.

Une telle initiative permettrait de sensibiliser nos jeunes et, à travers eux, leurs parents et amis à la qualité de la nature et de la végétation méditerranéenne, voire de susciter des vocations et des orientations professionnelles.

Les relations avec les Communes, les Associations et les Ecoles

Le succès de la politique relationnelle avec les visiteurs nécessite une étroite coopération avec les Communes, avec les représentants des associations et avec les écoles.

A – Il serait souhaitable de promouvoir une charte de comportement, concernant non seulement les visiteurs, mais aussi, en premier rang, le Conservatoire lui-même et les gestionnaires des sites.

B – Le comité de gestion organise par site un lien entre le Conservatoire, les collectivités locales et les milieux associatifs. Il est nécessaire de préciser le rôle et les objectifs de ce comité pour qu’il ne soit pas seulement l’occasion d’une information et d’un échange.

Le comité de gestion gagnerait à être un lieu de décision concernant les orientations de gestion, la programmation des actions à engager et le suivi de réalisation. Les Associations de protection de l’environnement doivent y être organiquement associées à part entière.

C – Organiser une « relation locale informelle permanente » entre le gestionnaire du site et les représentants des associations locales de sauvegarde de l’environnement et s’il y a lieu, d’une ou plusieurs associations locales d’usagers. Il s’ agirait d’un contact de vie quotidienne, permettant, s’il y a lieu, de faire remonter au Conservatoire et/ou à la Commune, puis au Comité de gestion, les petits problèmes qui n’auraient pas trouvé spontanément une solution. Le Comité de gestion aurait à désigner les interlocuteurs des gestionnaires, ainsi que la ou les personnes de référence au sein du Conservatoire, en cas de difficulté ou d’ incident de parcours.

D – Le contrôle de l’action du Conservatoire.

Quelle que soit la qualité des personnes qui ont la responsabilité du Conservatoire du Littoral au plan national, régional ou local, il est nécessaire d’organiser la transparence de leur gestion et l’ouverture d’un dialogue permanent.

Des structures de contrôle existent certainement. Il est important qu’une large information soit donnée sur la nature et sur les modalités de fonctionnement de ces structures de contrôle.

Dans la vie quotidienne, il serait souhaitable qu’une structure de concertation et de conciliation soit organisée à chacun des échelons de gestion, régional et national, de manière à résoudre rapidement et sans heurts des difficultés et des incompréhensions qui n’auraient pas trouvé spontanément une solution.

Une telle structure se devrait d’être simple d’accès, sous forme d’un interlocuteur désigné à cet effet dans chacune des structures hiérarchiques du Conservatoire.

Au plan national, existe-t-il une mission parlementaire ou une structure équivalente, qui ait pour attribution de suivre en permanence les questions liées à l’environnement, incluant l’activité du Conservatoire du Littoral ?

Le succès de l’action volontariste du Conservatoire dans ses rapports avec les citoyens est directement lié à l’organisation et à l’efficacité de ces réseaux relationnels, simples et directs.

E- L’ accueil des visiteurs et de leur véhicule

Comme toute personne physique ou morale, le Conservatoire se doit d’accueillir ses visiteurs en organisant des possibilités de stationnement de leur véhicule. Cette question ne saurait nullement être confondue avec une approche juridique de parking ouvert au public, notamment en cas de proximité de plages. Les solutions demandent nuances et précautions.

La situation actuelle, qui consiste à laisser les véhicules des visiteurs en déshérence sur les voiries communales, voire privées de lotissements, est difficilement acceptable par les communes et par leurs habitants voisins des sites. Elle est incompatible avec l’impératif de qualité relationnelle du Conservatoire.

F – La gestion des espaces terre – mer

La continuité de gestion entre les espaces terre, mer, plage et cordon littoral devrait faire l’objet de dispositions nouvelles pour coordonner l’action du Conservatoire, des collectivités locales et de l’Etat, avec la participation effective de la société civile.

Cette coordination organique concerne tout autant la continuité de l’aménagement et de l’entretien des sols que la réglementation de la fréquentation et l’organisation de la sécurité.

Cette coordination ne semble pas pour autant devoir se traduire par une prérogative juridique unique du Conservatoire, pour les raisons évoquées ci-dessus. Notamment, il semble souhaitable que la concession des plages au droit des terrains du Conservatoire demeure attribuée à la Commune, avec l’interdiction d’ y organiser des sous-concessions de plage.

Le Schéma de Mise en Valeur de la Mer (SMVM) a précisément pour objet d’organiser l’interface terre mer. Le “Rapport au Parlement” présenté en janvier 1999 par le Ministre de l’ Equipement précise le rôle fondamental des SMVM :

“L’ une des spécificités des schémas est leur vocation d’arbitrage entre différents intérêts, qui ne sont pas forcément pris en compte par les documents de planification plus terrestres, grâce notamment à l’approche mer-terre qui les caractérise. Ainsi, l’article 18 de la loi “littoral” affirme le principe de «solidarité» entre l’espace maritime et le littoral qui lui est attenant, autant pour ce qui concerne l’aménagement, la mise en valeur et la protection, sans pour autant privilégier l’un ou l’autre de ces aspects mais en assurant un équilibre entre ces différents éléments.

La préservation des espaces qui le méritent et le développement des activités liées à la mer sont parmi les éléments déterminants de la fixation de la vocation générale des zones et     c’est précisément le fait d’avoir à définir les conditions de la compatibilité entre les différents usages de l’espace maritime et littoral qui permet aux SMVM d’assurer la cohérence et la synthèse de la protection et de l’aménagement sur une partie du territoire qui constitue une unité géographique pertinente.”

 Le complément naturel d’un site significatif du Conservatoire devrait consister en l’établissement d’un SMVM et, pour le moins, en l’accélération des procédures SMVM actuellement engagées, comme c’ est le cas depuis 1991 pour la presqu’île de Saint Tropez. Le Conservatoire aurait à jouer un rôle moteur de partenaire à part entière dans l’élaboration de ces schémas.

2- La gestion des sites : Faut-il modifier la répartition des tâches ?

La loi a limité l’intervention du Conservatoire à l’acquisition des terrains. La gestion des sites est confiée aux collectivités locales ou à des structures spécifiques.

Faut-il ouvrir au Conservatoire des possibilités de gestion directe ?

Actuellement, à l’instar de la loi Littoral, il n’est pas étonnant que la mission du Conservatoire puisse être perçue par les Communes comme une contrainte, voire une ingérence, dans leur action communale.

Avec sagesse, le législateur a voulu dissocier la propriété foncière de la gestion, en confiant celle-ci à des structures spécifiques. Cette répartition des tâches oblige le Conservatoire à prendre en compte la situation locale en conduisant une action concertée avec les communes et avec des représentants de la population.

Il est apparu dans les analyses précédentes que l’accent doit être mis sur le renforcement de la relation avec la vie locale et quotidienne des citoyens.

La division des tâches est un principe de bonne gestion de l’Etat. L’expérience conduit à penser qu’elle doit être maintenue.

En revanche, il serait très souhaitable que l’Etat prenne en compte les lourdes charges que constituent l’aménagement et la gestion des sites, tant pour leur conservation pour les générations futures que pour la sensibilisation des citoyens à la nature et à son importance pour l’ équilibre de nos sociétés.

Ces impératifs devraient conduire l’Etat, en complément de l’action européenne de NATURA 2000, à dégager des enveloppes financières pour doter financièrement les structures actuelles de gestion des sites en confortant les contributions des collectivités locales, départementales et régionales.

3 – Les tâches nouvelles du Conservatoire : le foncier agricole et sylvicole.

Le champ d’action du Conservatoire a été étendu à l’acquisition de terres agricoles en bordure du littoral, pour garantir le maintien de leur vocation agricole à l’abri de la pression foncière.

Cette intervention est essentielle pour atteindre les objectifs de maintien des équilibres généraux d’aménagement du territoire stipulés par le Code de l’Urbanisme et par la loi Littoral. Elle conforte l’environnement et permet de former un écrin autour des sites du Conservatoire.

Cette intervention permet également la protection des Paysages, notamment par le maintien des vignes sur les espaces littoral. Elle conforte l’action de la SAFER et des milieux agricoles en donnant des possibilités réelles d’intervention sur la nature des activités agricoles, en évitant les abandons de culture pour des motifs économiques ou d’urbanisation rampante.

La note de l’Association sur les vignes des Domaines de La Croix et de la Bastide Blanche traite en profondeur de divers aspects du problème. Cette note est jointe en annexe.

Plusieurs points peuvent être mis en relief :

1 – L’intervention du Conservatoire sur le foncier de terres agricoles présente une approche nouvelle des objectifs à atteindre : il ne s’agit plus de sauvegarder des sites naturels pour les générations futures, mais de concourir au maintien des équilibres d’aménagement du territoire en zone littorale.

2 – Les interventions peuvent concerner des zones importantes de l’espace communal. Elles ne doivent pas compromettre l’évolution ultérieure de la commune.

3 – Les moyens financiers nécessaires pour la conduite d’une politique d’acquisition de terres agricoles sont lourds, compte tenu tant de l’importance des surfaces concernées que du prix unitaire à l’ hectare de ces acquisitions.

4 – Est il possible de promouvoir des formules mixtes, dans lesquelles le Conservatoire interviendrait conjointement avec les milieux agricoles, les collectivités locales et/ou avec des personnes civiles sensibilisées à l’avenir de sites agricoles dont elles sont voisines ?

L’ analyse développée par l’Association dans la note sur les domaines viticoles de La Croix Valmer évoque l’intervention possible de Groupements Fonciers Agricoles (GFA) ou d’autres formules mixtes, auxquelles participerait le Conservatoire.

5 – Le rôle du Conservatoire pourrait y être celui d’un co-participant en liaison avec les milieux agricoles et des personnes privées, ce qui lui permettrait de réduire très sensiblement le poids financier de ses interventions. Il devrait également être celui d’un régulateur financier pour organiser, avec les milieux bancaires de la profession, la nécessaire mobilité ultérieure des investissements effectués par des partenaires privés.

6 – Le foncier sylvicole peut faire l’objet d’une réflexion et d’une démarche de même nature en vue d’organiser une coopération du Conservatoire avec des voisins forestiers, communaux ou privés, sous forme de Groupement forestiers ou de structures de gestion, pour l’exploitation de la forêt, pour l’agro-pastoralisme, pour la protection de la Forêt Contre l’Incendie (DFCI) , … , ainsi que d’accès à des financements spécifiques.

4 – Caractère d’ inaliénabilité des acquisitions

L’ordre de mission fait référence à une évolution de la notion d’inaliénabilité des acquisitions du Conservatoire et aux garanties publiques qui pourraient être données à des acquisitions d’opérateurs privés.

Cette proposition semble devoir concerner seulement les activités nouvelles du Conservatoire, en terme d’aménagement du territoire et non les acquisitions de sauvegarde de sites naturels en vue des générations futures qu’il convient impérativement de mettre à l’ abri de toute convoitise.

 Dans les interventions mixtes sur des terres agricoles ou sylvicoles, la structure d’accueil de ces acquisitions doit garder des possibilités d’évolution dans le cadre de dispositions qui en assurent la stabilité dans le temps, ainsi que l’adaptation possible aux évolutions économiques et aux impératifs d’équilibre de l’aménagement des territoires concernés.

Les structures mixtes d’intervention peuvent permettre d’organiser la modulation de l’intervention du Conservatoire, sans que s’applique à ses intervention un caractère de non retour.

Elles ouvrent une voie nouvelle qui ne porte pas atteinte au principe général d’inaliénabilité.

Droit de préemption renforcé et complété

La structure actuelle d’intervention de la SAFER n’est pas suffisante pour conduire à bonne fin la préservation du caractère agricole de terres vendues dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une cession globale de société.

Il convient de réfléchir aux moyens complémentaires à donner au Conservatoire et/ou à la SAFER pour leur assurer une réelle faculté de préemption, en toutes circonstances, avec l’application de la règle de référence à l’expertise des Domaines et non à un prix d’adjudication.

Pour les cessions globales de sociétés, les situations peuvent présenter de nombreuses facettes. Il semble important d’ y consacrer une étude spécifique pour mettre un terme à des situations d’exception issues de montages juridiques.

Servitudes

Les servitudes en usage pour la protection des monuments historiques peuvent constituer un axe de recherche pour la protection de certains sites et paysages en littoral.

Elles présentent l’avantage de ne requérir que peu de moyens financiers supplémentaires pour l’acquisition d’un site dominant, bénéficiaire de la servitude.

Toutefois, ce type de servitude ne manquerait pas de faire l’objet de sérieuses réserves. Il serait d’un maniement délicat et devrait reposer sur une réalité, en évitant tout caractère artificiel ou disproportionné .

Une utilisation désinvolte d’une telle procédure ne manquerait pas de provoquer de sérieuses réactions négatives pour l’image de marque du Conservatoire.

Pardigon : 2000-2004 un site remarquable inconstructible

20 janvier 2000   

La Cour Administrative d’Appel de Marseille confirme la décision de Nice :

“ (…) s’inscrivant dans un ensemble plus vaste formant, à partir de la ligne de crête, un vaste amphithéâtre qui s’étend du massif des Maures jusqu’à la mer, sur la partie du littoral varois comprise entre le Cap CAVALAIRE à l’Ouest et la pointe de Vergeron à l’Est  (…) »

“(…) qu’il en résulte que la zone d’aménagement concerté couvre un site remarquable au sens de l’article L. 146-6 précité du code de l’urbanisme, caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral varois(…) « 

10 décembre 2001   

Le Conseil d’Etat rejette les pourvois du Ministère et des Communes

 » Considérant qu’aucun de ces moyens n’est de nature à permettre l’admission de la requête « 

Décide: la requête des Communes de Cavalaire et de La Croix Valmer n’est pas admise.”

2003

La Commune de Cavalaire récidive en présentant un projet de stade, d’un collège et de logements de fonction à implanter sur les terrains de Pardigon.

Le Comité de Sauvegarde de la Baie de Cavalaire saisit le Tribunal Administratif à l’encontre de ce projet.

9 janvier 2004   

Ordonnance du Tribunal Administratif de Nice. Il rappelle l’inconstructibilité de principe et intégrale de la zone de Pardigon au titre de l’article L146-6 du code de l’urbanisme telle qu’elle résulte de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille en date du 20 janvier 2000.

Pardigon : 1998 Recours indemnitaire de Pierre et Vacances

22 juin 1998

Suite à un refus d’indemnisation, la S.A.G.P. introduit un recours devant le Tribunal Administratif de Nice pour solliciter la réparation des préjudices subis. Cette action a été reprise fin 1998 par la Compagnie Foncière Immobilière de la Côte d’Azur (C.F.I.C.A.), qui a racheté la S.A.G.P.

10 avril 2003 (Cf. compte-rendu du Conseil Municipal de La Croix Valmer du 15-01-2014)

Le Tribunal Administratif de Nice a rendu un jugement d’avant-dire droit partiel. Cette juridiction a statué en plusieurs temps.

Le Tribunal a tout d’abord prononcé la nullité de la convention d’aménagement de 1990, celle-ci ayant eu pour objet la réalisation d’une opération immobilière sur un périmètre devenu inconstructible en 1986 en raison de l’intervention de la loi littoral.

Il a ensuite déterminé les responsabilités de chacune des parties.

En ce qui concerne l’aménageur, eu égard à l’ampleur de l’opération et au fait que la S.A.G.P. soit un professionnel de l’immobilier, la circonstance qu’il ait poursuivi la réalisation de l’opération a constitué pour le Tribunal une imprudence fautive de nature à exonérer partiellement les collectivités et l’Etat. Le Tribunal a ainsi déclaré la S.A.G.P. responsable dans la proportion de 30% du préjudice qu’elle a subi, proportion portée à 40 % par la juridiction d’appel.

8 février 2007

La Cour administrative d’Appel de Marseille confirme le jugement du Tribunal Administratif de Nice et  “Décide: la requête des Communes de Cavalaire et de La Croix Valmer n’est pas admise.”  en prononçant la répartition suivante :

Répartition des indemnités :  CFICA (Pierre et Vacances) 40 %  – ETAT ET COMMUNES  60 %

Répartition entre l’Etat, les Communes et le Sivom :

  • Etat                50 %  soit 30 % du total
  • LCV                25 %   soit 15 % du total
  • CAVALAIRE    15 %   soit 9 %  du total
  • SIVOM            10 %   soit 6 %  du total

Les Communes n’ont pas fait appel de la décision de la Cour d’Appel

Evaluation du préjudice : le Tribunal a mandaté un expert.

17 Janvier 2013

Jugement du Tribunal Administratif de Nice n°9802760 : L’État, les Communes de la Croix Valmer, de Cavalaire et le SIVOM du Littoral des Maures ont été solidairement et conjointement condamnés à verser à la Compagnie Foncière et Immobilière de la Côte d’Azur (C.F.I.C.A.) venant aux droits de la Société d’Aménagement du Golf de Pardigon (S.A.G.P.), la somme de 9 613 017 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 1998, ainsi que les frais d’expertise d’un montant total de 784 887,91 €.

Cette indemnité est due au titre des préjudices subis par la société précitée du fait de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière prévue dans le cadre de la zone d’aménagement concertée à usage d’activités touristiques, de loisirs et d’habitat initialement créée par l’Etat par arrêté du 19 juillet 1976.

Il en résulte à la charge de chaque commune les montants réglés en 2014 :

  • La Croix Valmer : 4.000.000 €
  • Cavalaire : 3.000.000 €

Pardigon : 1996-1997 Procédure correctionnelle

En parallèle aux différentes procédures instruites par la juridiction administrative, il s’est déroulé une procédure correctionnelle.

Juillet 1996   

Vives attaques des Municipalités de La Croix Valmer et de Cavalaire à l’encontre des Associations et, personnellement, à l’encontre de leurs dirigeants.

Les débordements de la publication de Cavalaire ont entrainé un dépôt de plainte des Associations entre les mains du Doyen des juges d’instruction.

Le Procureur a décidé de poursuivre le Maire de Cavalaire en tant que responsable de la publication.

30 Juin 1997   

Le Tribunal Correctionnel de Draguignan condamne le Maire de Cavalaire.

1er Décembre 1997   

Sur appel du Maire de Cavalaire, la Cour d Aix, tout en relevant la gravité des faits reprochés, a infirmé la décision du Tribunal Correctionnel de Draguignan pour des vices de forme.

Les Associations ont constaté que la Cour relevait le comportement condamnable du Maire de Cavalaire. Dans la volonté de ne pas poursuivre plus longuement une procédure, elles ont décidé de ne pas former de pourvoi à l’encontre de cette décision.

La sauvegarde du Vallon Valmer

Le Vallon Valmer :

En 1979, l’Assemblée Générale demande que soit adoptée une position de refus d’un lotissement de 15 villas sur le vignoble des Palmeraies.

En 1990, les vignes du Vallon Valmer sont à nouveau menacées. L’Association exprime une opposition formelle à la création d’un ensemble marina, port et constructions immobilières sur les vignes. Cette position est constamment rappelée au cours des années suivantes, à l’occasion des travaux préparatoires du nouveau POS. et lors des Assembles générales de 1992 et 1994.

En 1995, la Mairie demande à l’Association d’apporter la preuve de la viabilité d’une exploitation viticole sur ce domaine. Cette action sortant du champ de compétence des statuts, une association est créée à cet effet, avec l’appui de l’Association: “les Amis duVallon Valmer” (lien avec la lettre de l’Association annonçant cette création).

Le POS maintien la classification en zone agricole NC, mettant ainsi obstacle à toute réalisation immobilière sur ces terrains. Il classe le paysage de “l’Allée des Palmiers”.

En 2002, la vigne est replantée. L’Association “les Amis du Vallon Valmer” demeure vigilante pour éviter toute dérive à l’occasion de la cession du vignoble par son propriétaire.

Pardigon : 1993 Troisième version du projet Pierre et Vacances

En 1993 apparaît la troisième version : la constructibilité est réduite à 35.000 m2.

Ce projet est essentiellement basé sur des résidences de tourisme et un important complexe hôtelier entre la route et la mer. Ces aménagements auraient entrainé une explosion de la capacité d’hébergement et des atteintes à l’environnement, particulièrement par une sur-fréquentation de la plage de Pardigon.

Les Associations de Cavalaire et de La Croix Valmer ont constamment mis en garde les Mairies et l’Administration devant la non-compatibilité de ce nouveau programme avec la loi Littoral.

Elles s’appuyaient tant sur les jugements précités que sur les jugements intervenus pour le programme voisin de Gassin – Tribunal Administratif de Nice 4 juillet 1991 – Conseil d’État 12 février 1993 et pour la ZAC Empain au Rayol Canadel.

12 octobre 1994

Vivre dans la Presqu’île engage une action contre ce nouveau projet.

3 avril 1995

Les Associations de Cavalaire et de La Croix Valmer, après un recours gracieux infructueux, saisissent à leur tour le Tribunal Administratif de Nice.

6 mai 1995

Le Tribunal Administratif de Nice se déplace à Pardigon pour apprécier par lui-même la situation du site et la compatibilité du programme présenté par rapport à la loi Littoral.

4 juillet 1996

Le Tribunal Administratif déclare le site “espaces remarquables” au titre du L146-6. “Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des requêtes”, leTribunal Administratif de Nice annule l’arrêté préfectoral du 10 août 1994 sur la base de l’article L146-6 espaces remarquables, tant pour la zone située entre route et mer que pour la zone située au nord de la route CD 559. Cette décision confirme la jurisprudence du Conseil d’Etat «  Z.A.C. Empain » au Rayol Canadel.

20 janvier 2000   

La Cour Administrative d’Appel de Marseille confirme la décision de Nice :

“ (…) s’inscrivant dans un ensemble plus vaste formant, à partir de la ligne de crête, un vaste amphithéâtre qui s’étend du massif des Maures jusqu’à la mer, sur la partie du littoral varois comprise entre le Cap CAVALAIRE à l’Ouest et la pointe de Vergeron à l’Est  (…) »

“(…) qu’il en résulte que la zone d’aménagement concerté couvre un site remarquable au sens de l’article L. 146-6 précité du code de l’urbanisme, caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral varois(…) « 

10 décembre 2001   

Le Conseil d’Etat rejette les pourvois du Ministère et des Communes

 » Considérant qu’aucun de ces moyens n’est de nature à permettre l’admission de la requête « 

Décide: la requête des Communes de Cavalaire et de La Croix Valmer n’est pas admise.”

2003

La Commune de Cavalaire récidive en présentant un projet de stade, d’un collège et de logements de fonction à implanter sur les terrains de Pardigon.

Le Comité de Sauvegarde de la Baie de Cavalaire saisit le Tribunal Administratif à l’encontre de ce projet.

9 janvier 2004   

Ordonnance du Tribunal Administratif de Nice. Il rappelle l’inconstructibilité de principe et intégrale de la zone de Pardigon au titre de l’article L146-6 du code de l’urbanisme telle qu’elle résulte de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille en date du 20 janvier 2000.

Pardigon : 1992 Deuxième version du projet Pierre et Vacances

1992

Parallèlement au déroulement de la procédure administrative d’annulation par le jugement du Tribunal Administratif du 2 avril 1992,  Pierre et Vacances prépare un nouveau projet d’aménagement avec un programme de 45.000 m2 de construction.

Dans le projet d’aménagement, fortement modifié, les surfaces construites sont, certes, réduites de moitié, mais l’Aménageur conserve un nombre de logements identique, en transformant l’ensemble du programme en résidences de tourisme.

Ces modifications sont inacceptables pour les Associations.