Catégorie : Les actions en cours

Ensemble des dossiers sur lesquels nous intervenons en ce moment

Dossier PLU : Lettre déposée en mairie le 13 juin 2016

Courrier déposé en Mairie le 13 juin 2016 et adressé à M. Bernard Jobert, Maire de La Croix Valmer,  

Concernant : Révision générale du PLU

Monsieur le Maire, Cher Monsieur,

En perspective de nos réunions de l’été, nous souhaitons faire le point des dossiers en cours.

Notre Association vous a adressé par courrier du 15 mars 2016 une note à l’issue de la réunion publique du 20 janvier consacrée à la présentation du projet de PADD. À ce jour, notre association n’a pas reçu de proposition de contact pour une réunion de travail. Nous nous permettons d’insister sur l’importance des sujets abordés, tant sur le Logement des Actifs que sur les modifications qu’il convient d’apporter à la rédaction du Réglement.

Nos lettres du 10 novembre 2014 et du 2 juillet 2015 se référaient aux dispositions que la Commune peut mettre en place  par une décision du Conseil Municipal relative à des divisions abusives de terrains dans les secteurs à protéger. Elles interrogeaient aussi sur les conditions à réunir pour opposer un sursis à statuer concernant une demande de permis de construire qui mettrait en cause les équilibres environnementaux de la Commune.

Pendant la pérode de vide juridique avant l’entrée en vigueur de la révision du Plu, nous souhaitons à nouveau attirer l’attention sur une nécessaire cohérence des décisions de permis de construire ou d’autorisation de travaux directement en rapport avec dispositions du PADD, du PLU et les Orientations du SCOT.

En ce qui concerne les Lotissements, notre association a demandé par courrier du 25 novembre 2015 communication des instructions préfectorales qui prescrieraient à la Commune de ne pas respecter les procédures prévues par le Code de l’Urbanisme requérant l’accord préalable de l’Assemblée des colotis en cas de demande de division d’un lot de lotissement.

En l’attente de ces précisions, nous avons pris connaissance de deux décisions de la Cour de Cassation en janvier 2016. Nonobstant l’obtention d’un permis de construire, la Cour condamne à la démolition des constructions non conformes aux règles de leur Lotissement. En pareille situation, quelles en seraient les conséquences en cas d’ action diligentée à l’encontre de la Commune par le propriétaire condamné ?

Nous vous prions de recevoir, Monsieur le Maire, l’expression de nos sentiments distingués.

Le Président Rafik Charles RATHLE

P/O Le Secrétaire Général Michel BLAISE

 

 

Restent à prendre des mesures immédiates. (PLU 6/6)

Le Conseil Municipal peut à tout moment prendre des dispositions pour éviter les effets négatifs d’une division de terrain dans des espaces sensibles :

Article L115-3 – Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l’intérieur de zones qu’il délimite, à la déclaration préalable prévue par l’article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d’une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d’aménager.
L’autorité compétente peut s’opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu’elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.

 La Commune doit porter attention à l’illégalité qui frappe le Plu.

Du fait de la suppression du Cos et de la surface minimale de terrain, des décisions d’urbanisme pourraient être jugées comme illégales si elles étaient incompatibles avec le PADD et avec les « Orientations du Scot ».

Un permis délivré comportant des telles dispositions pourrait être annulé par le Tribunal Administratif.

Les conséquences pourraient en être lourdes tant pour le bénéficiaire condamné à la démolition de la construction, que pour la Commune objet d’un recours en indemnisation de la part du bénéficiaire.

L’importance du règlement dans la révision du PLU (PLU 5/6)

Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols.

Le Conseil d’Etat retient que les servitudes relatives à l’utilisation du sol ne peuvent être prescrites que par des dispositions réglementaires et que les représentations graphiques du plan d’occupation des sols qui accompagnent ces dispositions ne peuvent par elles-mêmes créer de telles prescriptions

Le code de l’urbanisme dans sa version 2016 a intégré les dispositions issues de la loi Alur en les plaçant dans le cadre global du Code de l’Urbanisme.

Le Code acte la suppression du Cos et de la surface minimale de terrain. Il introduit et renforce deux critères dynamiques : le Paysage et la relation entre la surface imperméabilisée par l’emprise au sol de la construction, des constructions annexes et des déssertes, et la surface du terrain.

La démarche a été décrite par le Ministère : « inciter les auteurs du PLU à établir un dispositif réglementaire qui traduise le projet de la collectivité à partir de l’ensemble des outils à leur disposition.

Des réunions de travail organisées dans l’esprit du code des Relations entre l’Etat, les Associations et les Collectivités territoriales permettront de réussir la concertation annoncée par l’Equipe Communale.

 

 

Enjeu III – Développer la vie économique locale (PLU 4/6)

Les analyses présentées sont pertinentes.

Il n’appartient pas à l’ASSCV de définir ce qui est nécessaire ou souhaitable pour l’activité professionnelle. Les propositions correspondent-elles aux attentes des professionnels ? Quel est leur avis ?

Comment l’association peut-elle les aider ?

Dans toute décision il y a des aspects positifs et des aspects négatifs. il appartient aux professionnels concernés de définir en concertation entre eux et avec la commune ce qui correspond aux attentes de leurs activités professionnelles. Il est du rôle de l’association d’apporter un avis sur l’impact environnemental et sociétal de ces propositions.

Enjeu II – Affirmer un projet urbain cohérent et durable (PLU3/6)

Le Logement des Actifs

C’est le point qui présente le plus d’interrogations compte tenu de la spécificité des communes littorales.

Les Orientations du Scot demandent aux Communes d’organiser un équilibre qui concilie la nécessité de respecter la Capacité d’Accueil de la loi Littoral et l’impératif de répondre aux besoins de logement de la population locale dans des conditions qui correspondent à sa capacité financière.

La référence classique entre logement en résidence principale et résidence secondaire est ici insuffisante. Il faut aller au fond du problème qui est le logement des actifs et notamment le parcours résidentiel des ménages.

Le PADD 2007 avait porté une attention particulière au logement des actifs, notamment pour organiser le parcours résidentiel des jeunes ménages. Il leur a expressément consacré la zone NA du Gourbenet, au contact du Village et des écoles.

Le projet de Rapport de Présentation a omis de présenter l’analyse que le Conseil Municipal doit consacrer à l’application des dispositions du Plu 2007 relatives au logement :

  • comment a évolué le nombre des constructions nouvelles ? Respecte-t-il la règle de capacité d’accueil du Scot de 1% de croissance par an ?
  • comment a été organisé le logement des actifs ?

Pour la zone du Gourbenet, le rapport aura à présenter l’évolution des logements réalisés ou programmés de cette zone en distinguant non seulement les résidences principales et les résidences secondaires, mais aussi en précisant les logements qui ont été affectés au logement des actifs, avec une mention particulière concernant la réalisation des engagements forts du Plu pour le parcours résidentiel des ménages.

Le PADD 2016 aura à déterminer les terrains qui seront nécessaires pour réaliser le programme de logement des actif et le parcours résidentiel des ménages

  • Où et comment programmer les terrains nécessaires pour réaliser des logements pour les actifs répondant à cet enjeu et à cette ambition ?
  • Comment rédiger le Règlement de zone pour établir un lien entre le prix d’acquisition des terrains et l’objectif prioritaire des logements à construire ?
  • Comment organiser la pérennité des programmes futurs et, notamment, peut-on tirer parti des nouvelles dispositions concernant le statut coopératif ?

Observations générales

Au plan technique, les documents présentés sont basés sur des statistiques générales de population qui ne représentent pas la situation des communes littorales. La population étudiée par ces statistiques ne tient compte que de la population recensée qui correspond aux personnes qui ont fait élection de domicile sur la Commune.

Il serait intéressant de compléter ces données par une étude de l’évolution de la population dans ses deux composantes de résidence principale et de résidence dite secondaire et, notamment, de mesurer la part de cette évolution qui résulte du passage en résidence permanente lors de la retraite.

 

Enjeu I – Préserver, gérer et valoriser le patrimoine héréditaire. (PLU 2/6)

 Présentation du territoire

  1. Le territoire communal se situe dans des espaces qui sont protégés à deux niveaux :
    • la Loi Littoral en qualité d’espaces proches du rivage, tout particulièrement dans les zones collinaires
    • le classement en Site Inscrit de la Presqu’île de Saint Tropez.sur les espaces situés à l’est de la RD 559.
  2. Les documents présentés distinguent les espaces naturels, les espaces agricoles et les espaces ouverts à la construction.
  3. Les espaces ouverts à la construction présentent des caractéristiques distinctes entre :
  • le Village et sa périphérie
  • les espaces ouvertes à la construction. A l’intérieur du site inscrit, le rapport distingue des zones d’habitat dont la densité de construction varie en fonction de l’historique de l’ouverture des zones à la construction : exemple le domaine de la Pinède par rapport à des zones d’habitat très aérés comme le domaine de la Vallée. Les caractéristiques de ces espaces auront à être traduites dans le Règlement par un zonage et un sous zonage.

Suggestions 

Les documents cartographiques qui décrivent les espaces ouverts à la construction auront à illustrer les espaces qui font l’objet de la protection de la loi Littoral et ceux qui relèvent du site inscrit, soit en complétant la carte page 5 du PADD, soit par une carte complémentaire.

La carte de la page 6 demande une explication. Il convient de faire ressortir que le site inscrit concerne l’ensemble du territoire situé à l’est du CD 559. A l’intérieur de cet espace, le document distingue les espaces en fonction de la densité actuelle de constructions qui résulte des réalisations successives.

La carte page 9 peut prêter à confusion en portant en rouge l’ensemble des espaces ouverts à la construction sous la qualification de « territoires artificialisés ». Il est suggéré de retenir la mention « zone ouverte à la construction » qui semble plus adaptée pour ces espaces.

Incidences de la loi Alur 

Le Code de l’Urbanisme a été restructuré à effet du 1er janvier 2016. C’est dans le cadre global du Code de l’urbanisme qu’il convient d’examiner les incidences de la Loi Alur. 

 Etude de densification

Le Code de l’urbanisme 2016 situe l’étude de densification dans le Rapport de Présentation.

art L 151-4 : « Il analyse la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l’approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d’urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales ».

La prise en compte de la rédaction 2016 du Code de l’Urbanisme doit permettre de simplifier l’étude de densification en retenant la protection dont font l’objet chacun des espaces, notamment dans les espaces littoraux et les espaces classés en Site Inscrit. 

Une suggestion : Le Scot détermine les espaces qui font l’objet de l’étude de densification. Peut-on considérer que l’étude de densification concerne les milieux urbains et péri-urbaine, notamment dans les zones d’habitat pavillonnaire, et que les espaces qui font l’objet de la protection de la loi Littoral et/ou d’ un classement en site inscrit ou classé n’entrent pas dans cette étude ?

Contribution à la révision générale du PLU ( PLU 1/6)

Vous trouverez ci-dessous la contribution de notre association  à la consultation ouverte pour la révision du PLU. Ce document fut remis le 12 mars 2016 et se compose de 6 sous-parties :

 

Le point au 23 février 2016 

2011 : La révision générale de Plu a été engagée par décision du Conseil Municipal du 21 juin 2011. Le projet de Diagnostic a été présenté en réunion publique du 25 septembre 2103. Le projet de PADD a été présenté en réunion publique du 20 janvier 2016. Ces deux documents établis par le Bureau d’Etude retiennent l’attention par le soin des analyses et par la qualité de leur présentation.

2015 : Le décret du 29 décembre 2015 réaffirme le lien entre le projet de territoire – la règle – et sa justification par la traduction des objectifs structurants auxquels doit répondre le PLU.

Trois enjeux prioritaires avaient été dégagés par les élus des 12 communes du Golfe et de la Presqu’île de Saint Tropez dans une approche de Pays, qui avaient été mis en forme pour notre commune par le PLU en 2007 :

  1. Les paysages dans leur qualité et aussi dans leur fragilité
  2. Le logement, dans la nécessité de concilier la Capacité d’Accueil du Territoire et l’impératif de répondre aux besoins de logement de la population locale dans des conditions qui correspondent à sa capacité financière et qui garantissent la pérennité à long terme des solutions retenues.
  3. Le maintien et le développement des activités agricoles et des activités économiques.

2016 : La révision générale du Plu en cours réaffirme ces trois enjeux prioritaires: Enjeu 1 – Préserver, gérer et valoriser le patrimoine héréditaire ; Enjeu 2 – Affirmer un projet urbain cohérent et durable (mixité sociale et parcours résidentiel); Enjeu 3 – Développer la vie économique locale

Une démarche concertée

L’Equipe Municipale a affiché sa volonté de donner la parole aux Croisiens

La Charte des relations entre l’Etat, les Associations et les Collectivités en définit les finalités. Le code de l’Urbanisme, modifié à effet du 1er janvier 2016, organise la concertation dans la préparation du Plu : « Font l’objet d’une concertation associant, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées, lors de l’élaboration ou la révision du plan local d’urbanisme » .

 C’est dans ce cadre que nous inscrivons nos propositions pour chacun des trois enjeux.

  1. Faire le point sur les Orientations retenues par le Scot et le Plu 2007. En apprécier le succès et les manques et en tirer l’expérience.
  2. Prendre en compte les modifications législatives et réglementaires nouvelles
  3. Déterminer les enjeux pour les années à venir
  4. Définir les moyens pour les atteindre

 

 

 

 

 

 

 

 

Pardigon : Comité de Pilotage à partir de mai 2013

Mai 2013 : Le Conservatoire reprend le Programme d’Aménagement et désigne un Bureau d’Etude pour conduire le projet d’aménagement.

Il élargit la représentation des Associations avec la Compagnie des Tragos et l’Association Archéologique Aristide Fabre, pour la villa romaine.

Quelques grands thèmes du schéma d’aménagement à élaborer en comité de pilotage:

  • Le stationnement des véhicules
  • La préservation du cordon dunaire
  • La réhabilitation et l’utilisation des bâtiments
  • La relocalisation du théâtre de verdure
  • La mise en valeur de l’archéologie
  • La gestion paysagère, l’occupation des espaces, jardin botanique, corridor écologique
  • La coupure incendie
  • La gestion de l’eau, création d’espaces humides, utilisation des eaux de la station d’épuration en lagunage
  • Le maillage du territoire, le cheminement du public
  • Extension du cimetière en site naturel (proposition incertaine)
  • Intégration dans un milieu naturel de la station d’essence

Ce comité de pilotage poursuivra son activité jusqu’à l’achèvement du schéma d’aménagement.

La réalisation sur site sera dépendante du financement disponible. Il convient d’envisager cette exécution sur plusieurs années : 5 ans, 10 ans ?

Le Logement des Actifs 1 : SCOT et PLU

A – SCOT des Cantons de Grimaud et Saint Tropez

Extrait des  » Orientations définitives » adoptées le 22 Novembre 2006 (pages 20 et 21)

3.3. Construire des logements locatifs.

On distinguera ici les logements locatifs du secteur libre mais d’initiative communale, et les logements sociaux au sens strict, faisant l’objet de financements aidés par l’Etat.

3.3.1. Le logement locatif pour actifs et d’initiative communale.

Comme exposé précédemment, avec un rythme de construction réduit à 10,5 %pour les 10 ans à venir et par la construction d’un logement permanent pour une résidence secondaire, ce sont 3 400 résidences principales supplémentaires qui sont à construire sur l’aire du SCoT.

Le diagnostic a permis de mettre en évidence un important besoin en logements locatifs pour les actifs du territoire.  La réponse à ce besoin devra être mise en oeuvre conjointement à l’effort de construction de logements permanents.

Compte tenu de la pression immobilière que connaît le territoire, les collectivités publiques devront prendre une part active dans la réalisation de logements pour actifs.

En effet l’acquisition, la construction ou la gestion d’un parc de logements locatifs par les communes s’avère aujourd’hui la seule façon de maintenir une offre de location adaptée à la population active du territoire.

Le logement locatif saisonnier est une préoccupation supplémentaire.

Les réponses à ces besoins devront être traitées en concertation avec les entreprises du territoire. A titre d’exemple, la commune de Ramatuelle a prévu la réalisation d’un programme de logements caractère social, démontables et réversibles, destinés aux actifs saisonniers, à proximité de la plage de Pampelonne qui est le principal pôle d’emplois de cette commune.

La méthode de production des logements locatifs pourra s’inspirer de celle pratiquée par plusieurs communes : l e montage juridique repose sur une convention passée avec une Société d’Economie Mixte (SEM) qui prévoit que la commune apporte gratuitement les terrains d’assiette de l’opération ainsi que des avances remboursables en fin de la convention, d’une durée de 30 ans après la première mise en location. La commune reste propriétaire du terrain durant toute la convention.

En contrepartie, la Société d’Economie Mixte emprunte les fonds complétant le financement, avec la garantie communale, et assure à la commune le maintien en l’état locatif avec des loyers encadrés. La durée de la convention permet le remboursement des prêts (25 ans), des avances communales (3 ans) puis la reconstitution des fonds propres de la SEM (2 ans).

A la fin du contrat, la commune reprend possession de son terrain et des immeubles en bon état d’entretien, et récupère ses avances. La valeur du patrimoine ainsi constitué constitue la rémunération des fonds prêtés et de la mise à disposition du terrain.

Cette méthode, ou une méthode comparable assise sur un bail administratif, pourra être reproduite à l’échelle du SCoT pour atteindre l’objectif de production de 1 200 logements locatifs dans les 10 ans à venir.

3.3.2. Le logement locatif social.

Le logement social est un logement locatif attribué sous condition de revenu. En ce qui concerne l’équilibre social de l’habitat et la construction de logements sociaux, on dénombre, en 2003, 1 400 logements sociaux sur le territoire du SCoT, soit 6% du parc total.

Par rapport à ce constat, le porter à connaissance de l’Etat estime au minimum à 400 les besoins en logements sociaux (+30%) sur l’ensemble du territoire.

Au-delà de la satisfaction de ces besoins immédiats, le SCoT fixe à 1 200 logements locatifs sociaux ou aidés, l’objectif à atteindre. Dans ces conditions le taux de logements sociaux par rapport au parc de logements permanent passera en 10 ans de 6 à 9 %. Ce taux de 9 % s’appliquera à chacun des secteurs de proximité définis précédemment.

Ces projets pourront être conduits avec des bailleurs sociaux.

Les dispositions du Plan BORLOO permettent, d’autre part, d’aller au delà de cet objectif en mobilisant un parc privé, et notamment des logements vacants, et, par des primes et avantages fiscaux, en incitant les propriétaires à remettre en état leur patrimoine pour le mettre sur le marché du logement social (plafonnement des loyers ; plafonnement des revenus des locataires candidats).

En cumulant les objectifs de construction, à 10 ans, de logements locatifs d’initiative communale du secteur libre (1 200) et de logements sociaux  au sens strict (1 200), les objectifs affichés par le SCoT sont de 2 400  logements locatifs supplémentaires, soit un taux, à l’horizon de 10 ans, supérieur à 13 % du parc total de résidences permanentes.  Ce taux de 13 % s’appliquera à chacun des secteurs de proximité définis précédemment.

3.3.3. Le logement d’urgence.

Afin de pourvoir au logement des personnes en grandes difficultés, l’intercommunalité mettra une vingtaine de logements à disposition d’organismes agréés.

B – PLU Commune de La Croix Valmer

Synthèse des orientations du PLU énoncées page 6:

 « Favoriser le parcours résidentiel des jeunes ménages ».

 » Réservation de terrains en vue de la réalisation de programmes de logements pour actifs résidents ».

« Novation de la loi Solidarité Renouvellement et Urbanisme, les orientations d’aménagement applicables à certains quartiers ou secteurs à mettre en valeur, à réhabiliter, à structurer ou à aménager ouvrent une voie pour la qualité de l’aménagement et de l’urbanisme. A travers elles, la commune peut orienter la vision d’aménagement de son territoire, ce, au-delà du seul cadre règlementaire régissant les conditions de l’occupation et de l’utilisation du sol.

Les orientations d’aménagement contenues dans le Plan Local d’Urbanisme de la commune de la Croix Valmer concernent deux secteurs d’importance au plan du développement communal :

  • Le quartier du Gourbenet à vocation d’habitat permanent et d’équipements publics, situé dans le prolongement Nord-Ouest du centre ville,
  • Le site de la Douane-Pardigon au confront de la plage du Débarquement où convergent intérêt touristique et préoccupations communales en matière de préservation et de maîtrise de la fréquentation balnéaire. »

 L’ORIENTATION D’AMENAGEMENT DU GOURBENET

 » L’orientation d’aménagement du Gourbenet définit le projet de la commune, elle s’inscrit dans le droit fil des orientations du SCoT de Saint Tropez dans le domaine du développement urbain, à savoir : favoriser la résidence principale et diversifier l’offre en logements locatifs. « 

« Principe d’Aménagement : Développement du parc des logements et des équipements publics

L’option d’aménagement du quartier atteste de la volonté municipale d’augmenter et de diversifier l’offre en logements à caractère de résidences principales, dans la perspective de favoriser la mixité urbaine et sociale, d’une part en structurant les espaces actuellement insuffisamment étoffés au plan des équipements publics d’infrastructure et en permettant ainsi l’émergence d’habitat et d’équipements publics de superstructure dans de bonnes conditions ; d’autre part en rendant constructibles des terrains greffés à l’agglomération urbaine existante ; enfin en organisant le désenclavement du futur quartier par la réalisation d’un réseau de voies adapté. »

Analyse

Orientations du SCOT

Les pages 18 à 21 des « ORIENTATIONS » du SCOT

  • Limitation de la croissance des constructions à 1% par an
  • Règle de une construction résidence permanente pour une construction en secondaire
  • Réaliser des logements sociaux à concurrence de 1.200 sur 10 ans
  • Réaliser des logements pour les « Actifs », à concurrence de 1.200 sur dix ans

Orientations du PLU

Les pages 2 à 6 des « Orientations particulières » du PLU : Aménagement du Gourbenet.

Capacité d’accueil estimée des zones IAU, IAUa, IAUb : 84 logements de 100 M2, soit 131 logements de 60 M2. Cette capacité est complétée par les possibilités offertes par la zone II AU de 103 logements, formant un ensemble de 187 logements sociaux ou pour actifs.

Ces orientations sont en conformité avec les Orientations du SCOT de 1200/12 = 100 logements sociaux et 1200/12=100 logements pour Actifs. Elles sont reprises dans la synthèse des orientations du PLU de la page 6: « Favoriser le parcours résidentiel des jeunes ménages »et  « Réservation de terrains en vue de la réalisation de programmes de logements pour actifs résidents ».

Or que dit le Règlement du PLU ?

Il prévoit que deux zones d’aménagement différé IAU (3.15 Ha) et IIAU (2.6 Ha) sont dédiées à l’habitat.

Pour autant, aucune précision n’est apportée concernant la destination de ces constructions, qui est définie dans les Orientations afin de réaliser l’équilibrage de l’habitat en habitat social ou en « logement pour Actifs ». Seul un emplacement réservé sur 3.200 M2 est mentionné à cette fin.

Conclusion

Le Règlement du PLU n’est compatible ni avec les Orientations du PLU, ni avec les Orientations du SCOT.

 Le Règlement des zones IAU et IIAU doit préciser dès le départ la vocation de chacune de ces zones, destinées au logement des Actifs et au logement social, en exécution des Orientations du PLU et des Orientations du SCOT.

Ces dispositions peuvent utilement être confortées pour un classement en « emplacements réservés », pour la totalité de leur surface, en complément des 3.200 M2. qui sont actuellement réservés.

 En cas de préemption par la Commune de ces terrains lors de leur ouverture à la construction, l’estimation de la valeur des terrains préemptés sera directement influencée par les dispositions du Règlement de zone. La vocation dédiée à l’habitat des jeunes actifs ou en logement social doit être expressément exprimée dans la vocation de ces zones définie par le Règlement.

 

 

 

PLU : Observations sur le Rapport d’Enquête Publique

 

L’Association pour la Sauvegarde des Sites de La Croix Valmer a déposé ses observations lors de l’Enquête Publique sur la procédure de Modification de PLU engagée par la Commune de La Croix Valmer.

Après avoir pris connaissance du Rapport du Commissaire Enquêteur en date du 15 avril 2009, elle constate que, sur plusieurs points importants, le Rapport nous semble ne pas répondre aux observations présentées.

Objet de la procédure de Modification.

L’Association a relevé que la Commune n’a pas pris en compte dans la procédure de Modification les quatre points qui avaient fait l’objet de Recours gracieux, lesquels avaient pour objet la mise en compatibilité du Règlement et des documents graphiques au regard du Diagnostic, du PADD et des Orientations. Seuls ces documents étant opposables aux tiers, il parait indispensable que la Commune prenne en compte les points soulevés dès la première procédure engagée, suivant la nature des rectifications, par Modification ou par Révision.

Le Rapport est muet sur la nécessité pour la Commune de se conformer à la loi du 20 décembre 2007: « L’autorité administrative est tenue, d’office ou à la demande d’une personne intéressée, d’abroger expressément tout règlement illégal ou sans objet, que cette situation existe depuis la publication du règlement ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures à cette date. »

L’Association a fait l’observation que ces ajustements nécessaires entrent dans le domaine de la procédure de Modification. Ils se référent directement au PADD et aux orientations du PLU, pour une traduction correcte dans les « documents opposables ».

Le Rapport est également muet sur l’appréciation de la compatibilité de ces rectifications avec le champ d’application de la procédure de Modification, ou s’il aurait été nécessaire de procéder à une révision partielle pour satisfaire aux prescriptions de la loi du 20 décembre 2007.

Vice de forme : défaut d’information.

L’Association a relevé de nombreuses déficiences par défaut d’information du Public et, lors de la réunion de la Commission extra municipale, par défaut de communication du projet de Modification et par défaut de mention, au cours de la réunion, de certaines des modifications proposées. Elle a également relevé que certaines modifications ne sont pas mentionnées dans le « rapport de présentation ».

Le Rapport ne répond pas à ces observations qui sont de nature à constituer autant de causes de vice de forme.

Para hôtellerie

L’Association a relevé que la suppression de l’interdiction de la para hôtellerie dans les zones d’habitat résidentiel du PLU, sur plus de 600 hectares, porterait une atteinte grave à la vocation de ces zones et à l’équilibre général du PLU.

– Les raisons et la portée de la modification proposée ne sont pas précisées.

– La référence à l’article R 123-9 n’est pas recevable. Cet article ouvre la possibilité de fixer des règles différentes au sein d’une même zonage, suivant la destination des constructions.

Entrent notamment dans ce champ d’application la possibilité de majoration de Cos pour les logements locatifs à normes sociales ou pour compenser des normes qualitatives HQE …

Les dispositions évoquées sont sans rapport avec l’article 1 qui définit l’objet et le caractère de la zone, destinée à l’habitat résidentiel, non compatibles avec une activité commerciale de para hôtellerie.

– Le projet de Modification ne présente pas la mise à jour de la « capacité d’accueil théorique » du PLU, en conséquence des dispositions proposées.

Le calcul de cet élément clé de la loi Littoral a été développé dans le Rapport de Présentation du PLU en page 108. Ce calcul tient compte des constructions réalisées, ainsi que des constructions rendues possibles par le Règlement de zone. C’est l’application directe de la loi Littoral, suivant la méthode mise au point par l’Administration, également reprise dans le Scot. Le calcul présenté par l’Association est l’application stricte de cette procédure d’évaluation de la « capacité d’accueil théorique ». Le rapport critique de façon péremptoire ce calcul, et n’en propose pas d’autre.

– Le Rapport semble méconnaître les dispositions de la loi Littoral :

– La réponse omet également de constater l’absence des études qui auraient dû accompagner ce projet de modification, pour en déterminer les incidences sur les Paysages et sur la « capacité d’accueil théorique ».

– Le Rapport ne tient compte, ni de la détérioration progressive des équilibres actuels, ni de la pratique, bien connue des agents immobiliers et des architectes, de la démolition ou de la rénovation lourde de constructions modestes qui pèsent peu au regard du coût des terrains.

Emprise au sol

L’Association a relevé la suppression pure et simple de l’article 9 dans les règlements de zone. Elle a souligné l’objet spécifique de l’article 9 et de l’article 13. Les difficultés d’application évoquées ne sauraient justifier la suppression de l’article 9.

Le Rapport n’apporte pas de réponse à la question.

Décaissement des terrains : Le Rapport entérine les explications de la Commune: « le décaissement est moins important pour les constructions de plus de un niveau afin d’inciter les concepteurs à décaler les niveaux et demi niveaux selon la pente du terrain pour mieux s’y intégrer ». Ainsi peuvent être organisés des ensembles, avec une accumulation de plusieurs niveaux. Cette approche omet de prendre en considération l’incidence sur le Volet Paysager, par la projection frontale des étages ainsi superposés. Cet aspect du volet paysager revêt une importance particulière dans les pentes collinaires ondulantes des zones d’habitat résidentiel, vues de la mer, ainsi que des différents points de vue d’un versant vers les autres versants.

L’Association relève que son interrogation est confirmée par l’observation de l’Architecte des Bâtiments de France, dont la demande n’est pas prise en compte au motif de présentation tardive.

Végétation Méditerranéenne

L’Association a relevé la disparition de la référence à la végétation méditerranéenne par simple suppression dans le texte des articles 13, sans aucune mention dans le rapport de présentation ou devant la Commission extra municipale.

Le Rapport préconise le rétablissement de la rédaction du PLU.