Le Logement des Actifs 1 : SCOT et PLU

A – SCOT des Cantons de Grimaud et Saint Tropez

Extrait des  » Orientations définitives » adoptées le 22 Novembre 2006 (pages 20 et 21)

3.3. Construire des logements locatifs.

On distinguera ici les logements locatifs du secteur libre mais d’initiative communale, et les logements sociaux au sens strict, faisant l’objet de financements aidés par l’Etat.

3.3.1. Le logement locatif pour actifs et d’initiative communale.

Comme exposé précédemment, avec un rythme de construction réduit à 10,5 %pour les 10 ans à venir et par la construction d’un logement permanent pour une résidence secondaire, ce sont 3 400 résidences principales supplémentaires qui sont à construire sur l’aire du SCoT.

Le diagnostic a permis de mettre en évidence un important besoin en logements locatifs pour les actifs du territoire.  La réponse à ce besoin devra être mise en oeuvre conjointement à l’effort de construction de logements permanents.

Compte tenu de la pression immobilière que connaît le territoire, les collectivités publiques devront prendre une part active dans la réalisation de logements pour actifs.

En effet l’acquisition, la construction ou la gestion d’un parc de logements locatifs par les communes s’avère aujourd’hui la seule façon de maintenir une offre de location adaptée à la population active du territoire.

Le logement locatif saisonnier est une préoccupation supplémentaire.

Les réponses à ces besoins devront être traitées en concertation avec les entreprises du territoire. A titre d’exemple, la commune de Ramatuelle a prévu la réalisation d’un programme de logements caractère social, démontables et réversibles, destinés aux actifs saisonniers, à proximité de la plage de Pampelonne qui est le principal pôle d’emplois de cette commune.

La méthode de production des logements locatifs pourra s’inspirer de celle pratiquée par plusieurs communes : l e montage juridique repose sur une convention passée avec une Société d’Economie Mixte (SEM) qui prévoit que la commune apporte gratuitement les terrains d’assiette de l’opération ainsi que des avances remboursables en fin de la convention, d’une durée de 30 ans après la première mise en location. La commune reste propriétaire du terrain durant toute la convention.

En contrepartie, la Société d’Economie Mixte emprunte les fonds complétant le financement, avec la garantie communale, et assure à la commune le maintien en l’état locatif avec des loyers encadrés. La durée de la convention permet le remboursement des prêts (25 ans), des avances communales (3 ans) puis la reconstitution des fonds propres de la SEM (2 ans).

A la fin du contrat, la commune reprend possession de son terrain et des immeubles en bon état d’entretien, et récupère ses avances. La valeur du patrimoine ainsi constitué constitue la rémunération des fonds prêtés et de la mise à disposition du terrain.

Cette méthode, ou une méthode comparable assise sur un bail administratif, pourra être reproduite à l’échelle du SCoT pour atteindre l’objectif de production de 1 200 logements locatifs dans les 10 ans à venir.

3.3.2. Le logement locatif social.

Le logement social est un logement locatif attribué sous condition de revenu. En ce qui concerne l’équilibre social de l’habitat et la construction de logements sociaux, on dénombre, en 2003, 1 400 logements sociaux sur le territoire du SCoT, soit 6% du parc total.

Par rapport à ce constat, le porter à connaissance de l’Etat estime au minimum à 400 les besoins en logements sociaux (+30%) sur l’ensemble du territoire.

Au-delà de la satisfaction de ces besoins immédiats, le SCoT fixe à 1 200 logements locatifs sociaux ou aidés, l’objectif à atteindre. Dans ces conditions le taux de logements sociaux par rapport au parc de logements permanent passera en 10 ans de 6 à 9 %. Ce taux de 9 % s’appliquera à chacun des secteurs de proximité définis précédemment.

Ces projets pourront être conduits avec des bailleurs sociaux.

Les dispositions du Plan BORLOO permettent, d’autre part, d’aller au delà de cet objectif en mobilisant un parc privé, et notamment des logements vacants, et, par des primes et avantages fiscaux, en incitant les propriétaires à remettre en état leur patrimoine pour le mettre sur le marché du logement social (plafonnement des loyers ; plafonnement des revenus des locataires candidats).

En cumulant les objectifs de construction, à 10 ans, de logements locatifs d’initiative communale du secteur libre (1 200) et de logements sociaux  au sens strict (1 200), les objectifs affichés par le SCoT sont de 2 400  logements locatifs supplémentaires, soit un taux, à l’horizon de 10 ans, supérieur à 13 % du parc total de résidences permanentes.  Ce taux de 13 % s’appliquera à chacun des secteurs de proximité définis précédemment.

3.3.3. Le logement d’urgence.

Afin de pourvoir au logement des personnes en grandes difficultés, l’intercommunalité mettra une vingtaine de logements à disposition d’organismes agréés.

B – PLU Commune de La Croix Valmer

Synthèse des orientations du PLU énoncées page 6:

 « Favoriser le parcours résidentiel des jeunes ménages ».

 » Réservation de terrains en vue de la réalisation de programmes de logements pour actifs résidents ».

« Novation de la loi Solidarité Renouvellement et Urbanisme, les orientations d’aménagement applicables à certains quartiers ou secteurs à mettre en valeur, à réhabiliter, à structurer ou à aménager ouvrent une voie pour la qualité de l’aménagement et de l’urbanisme. A travers elles, la commune peut orienter la vision d’aménagement de son territoire, ce, au-delà du seul cadre règlementaire régissant les conditions de l’occupation et de l’utilisation du sol.

Les orientations d’aménagement contenues dans le Plan Local d’Urbanisme de la commune de la Croix Valmer concernent deux secteurs d’importance au plan du développement communal :

  • Le quartier du Gourbenet à vocation d’habitat permanent et d’équipements publics, situé dans le prolongement Nord-Ouest du centre ville,
  • Le site de la Douane-Pardigon au confront de la plage du Débarquement où convergent intérêt touristique et préoccupations communales en matière de préservation et de maîtrise de la fréquentation balnéaire. »

 L’ORIENTATION D’AMENAGEMENT DU GOURBENET

 » L’orientation d’aménagement du Gourbenet définit le projet de la commune, elle s’inscrit dans le droit fil des orientations du SCoT de Saint Tropez dans le domaine du développement urbain, à savoir : favoriser la résidence principale et diversifier l’offre en logements locatifs. « 

« Principe d’Aménagement : Développement du parc des logements et des équipements publics

L’option d’aménagement du quartier atteste de la volonté municipale d’augmenter et de diversifier l’offre en logements à caractère de résidences principales, dans la perspective de favoriser la mixité urbaine et sociale, d’une part en structurant les espaces actuellement insuffisamment étoffés au plan des équipements publics d’infrastructure et en permettant ainsi l’émergence d’habitat et d’équipements publics de superstructure dans de bonnes conditions ; d’autre part en rendant constructibles des terrains greffés à l’agglomération urbaine existante ; enfin en organisant le désenclavement du futur quartier par la réalisation d’un réseau de voies adapté. »

Analyse

Orientations du SCOT

Les pages 18 à 21 des « ORIENTATIONS » du SCOT

  • Limitation de la croissance des constructions à 1% par an
  • Règle de une construction résidence permanente pour une construction en secondaire
  • Réaliser des logements sociaux à concurrence de 1.200 sur 10 ans
  • Réaliser des logements pour les « Actifs », à concurrence de 1.200 sur dix ans

Orientations du PLU

Les pages 2 à 6 des « Orientations particulières » du PLU : Aménagement du Gourbenet.

Capacité d’accueil estimée des zones IAU, IAUa, IAUb : 84 logements de 100 M2, soit 131 logements de 60 M2. Cette capacité est complétée par les possibilités offertes par la zone II AU de 103 logements, formant un ensemble de 187 logements sociaux ou pour actifs.

Ces orientations sont en conformité avec les Orientations du SCOT de 1200/12 = 100 logements sociaux et 1200/12=100 logements pour Actifs. Elles sont reprises dans la synthèse des orientations du PLU de la page 6: « Favoriser le parcours résidentiel des jeunes ménages »et  « Réservation de terrains en vue de la réalisation de programmes de logements pour actifs résidents ».

Or que dit le Règlement du PLU ?

Il prévoit que deux zones d’aménagement différé IAU (3.15 Ha) et IIAU (2.6 Ha) sont dédiées à l’habitat.

Pour autant, aucune précision n’est apportée concernant la destination de ces constructions, qui est définie dans les Orientations afin de réaliser l’équilibrage de l’habitat en habitat social ou en « logement pour Actifs ». Seul un emplacement réservé sur 3.200 M2 est mentionné à cette fin.

Conclusion

Le Règlement du PLU n’est compatible ni avec les Orientations du PLU, ni avec les Orientations du SCOT.

 Le Règlement des zones IAU et IIAU doit préciser dès le départ la vocation de chacune de ces zones, destinées au logement des Actifs et au logement social, en exécution des Orientations du PLU et des Orientations du SCOT.

Ces dispositions peuvent utilement être confortées pour un classement en « emplacements réservés », pour la totalité de leur surface, en complément des 3.200 M2. qui sont actuellement réservés.

 En cas de préemption par la Commune de ces terrains lors de leur ouverture à la construction, l’estimation de la valeur des terrains préemptés sera directement influencée par les dispositions du Règlement de zone. La vocation dédiée à l’habitat des jeunes actifs ou en logement social doit être expressément exprimée dans la vocation de ces zones définie par le Règlement.

 

 

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *